Головна » Економічні питання » Що таке договір про відступлення прав при купівлі квартири

Що таке договір про відступлення прав при купівлі квартири

Ринок первинної нерухомості в Україні останніми роками розвивається надзвичайно активно. Інвестування в новобудови стало поширеним способом придбання житла, але водночас воно пов’язане з низкою юридичних особливостей. Одним із ключових механізмів, який дозволяє інвестору передати свої права іншій особі ще до завершення будівництва, є договір про відступлення прав вимоги (цесія).

Цей інструмент дозволяє замінити інвестора у відносинах із забудовником та передати іншій особі право на майбутню квартиру. У правозастосовній практиці така угода трактується як спосіб оптимізації інвестиційних ризиків і водночас — як правовий механізм, що потребує ретельної перевірки.

Правова природа договору відступлення прав вимоги

Договір відступлення прав вимоги (цесія) регулюється положеннями Цивільного кодексу України (статті 512–519). Суть цього договору полягає у заміні кредитора у зобов’язанні. Первісний інвестор (кредитор) передає іншій особі (новому кредитору) свої права вимоги до боржника — у нашому випадку забудовника або продавця квартири.

Ключові характеристики правочину:

Первісний інвестор виходить із зобов’язання, передаючи право вимагати від забудовника виконання умов договору.
Новий інвестор стає стороною у відносинах із забудовником і набуває права на майбутню квартиру.
Забудовник, як правило, не має права заперечувати проти відступлення прав, якщо інше прямо не передбачено договором.

Важливо зазначити, що такий правочин має похідний характер: його чинність залежить від первісного договору інвестування. Якщо первісний договір недійсний або укладений із порушеннями, то й договір відступлення не створюватиме юридичних наслідків.

Коли застосовується відступлення прав

Практика показує, що угоди про відступлення найчастіше укладаються у випадках:

інвестор бажає вийти з проєкту ще до введення будинку в експлуатацію;
виникає потреба терміново отримати кошти, вкладені у будівництво;
покупець знаходить більш вигідний варіант житла;
новий інвестор хоче придбати квартиру, якої вже немає у вільному продажі.

Таким чином, договір про відступлення прав вимоги стає інструментом перерозподілу інвестиційних потоків на ринку первинної нерухомості.

Форми договору

Цивільний кодекс України чітко встановлює, що договір відступлення прав вимоги повинен бути укладений у письмовій формі.

Додаткові вимоги:

Якщо первісний договір укладався у нотаріальній формі, то і договір відступлення повинен бути нотаріально посвідчений.
Якщо права інвестора були зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то відступлення має бути внесене в реєстр.
Обов’язково фіксується факт виконаних платежів, аби уникнути подвійних вимог.

Обов’язкові умови договору

Договір про відступлення прав вимоги повинен містити такі положення:

реквізити сторін (ПІБ, паспортні дані, ідентифікаційний код);
опис об’єкта інвестування (квартира, секція, поверх, площа тощо);
посилання на первісний договір;
обсяг переданих прав;
порядок розрахунків між сторонами;
підтвердження здійснених платежів забудовнику;
відсутність заборон чи обмежень на передачу прав;
нотаріальне посвідчення (у випадках, коли це передбачено).

Невключення будь-якої з цих умов може стати підставою для оскарження договору.

Юридичні ризики

Укладання договору відступлення прав вимоги пов’язане з низкою ризиків, які інвестор повинен усвідомлювати:

Недобросовісний забудовник. Якщо компанія не визнає нового інвестора, останній може зіткнутися з судовими спорами.
Подвійне відступлення. Бувають випадки, коли первісний інвестор намагається продати права на одну квартиру кільком особам.
Борги перед забудовником. Якщо первісний інвестор не виконав своїх фінансових зобов’язань, ці обов’язки переходять до нового інвестора.
Обмеження у первісному договорі. Деякі угоди передбачають заборону на відступлення без згоди забудовника.

Юрист із нерухомості обов’язково перевіряє первісний договір, історію платежів та відсутність спорів у суді.

Типові помилки інвесторів

Укладання договору без нотаріального посвідчення у випадках, коли воно обов’язкове.
Неперевірена історія платежів первісного інвестора.
Ігнорування можливих судових процесів щодо забудовника.
Використання «шаблонних» договорів без індивідуалізації.
Відсутність чітких умов розрахунків між сторонами.

Ці помилки можуть коштувати інвестору і квартири, і вкладених коштів.

Практичні поради юриста

завжди перевіряйте забудовника через відкриті реєстри (ЄДР, судовий реєстр, Державний реєстр речових прав);
вимагайте підтвердження виконання всіх платежів за первісним договором;
укладайте договір лише у письмовій формі, бажано з нотаріальним посвідченням;
фіксуйте порядок і строки розрахунків у договорі;
звертайтеся до юриста, щоб оцінити ризики й уникнути проблем.

Договір про відступлення прав при купівлі квартири — це ефективний механізм, який дозволяє новому інвестору отримати ті самі права, що й первісний учасник договору з забудовником. Проте така угода має підвищений рівень ризику, оскільки залежить від законності та дійсності первісного правочину.

Щоб уникнути фінансових втрат і судових спорів, варто уважно перевіряти всі умови, вимагати нотаріального посвідчення та користуватися допомогою кваліфікованого юриста.

20 переглядів